Deweloperzy osaczają Strefę Kultury w Katowicach. To znaczy: żerują na przestrzeni wybudowanej przez miasto?

Katarzyna Pachelska

05/05/2023 - 06:00

Strefa Kultury w Katowicach, symbol przemian w stolicy regionu, gdzie znajdują się nowa siedziba Muzeum Śląskiego, nowa siedziba Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia i Międzynarodowe Centrum Kongresowe, obrasta w inwestycje deweloperskie. Zaczęło się od pojedynczej budowy trzech bloków w ramach osiedla Pierwsza Dzielnica. Dziś buduje się tu na potęgę. Powstają trzy duże inwestycje mieszkaniowe, z których jeden apartamentowiec będzie najwyższą wieżą mieszkalną w Katowicach i województwie śląskim. Wszystkie reklamują się jako premium. Czy deweloperzy, którzy stawiają przy Strefie Kultury bloki żerują na przestrzeni publicznej, zbudowanej kosztem wielu setek milionów złotych z pieniędzy publicznych, czy przeciwnie - przyczynią się do ożywienia tego miejsca?

Jest taki termin z angielskiego: "brownfield", opisujący inwestycję (głównie fabrykę czy halę), która powstaje w miejscu, gdzie dawniej działał przemysł ciężki. W odróżnieniu od greenfieldu, czyli budowy fabryki na terenach "dziewiczych". Takim brownfieldem w Katowicach jest teren dzisiejszej Strefy Kultury, czyli kwartału leżącego teoretycznie w dzielnicy Bogucice, między Spodkiem, Międzynarodowym Centrum Kongresowym i ul. Olimpijską od zachodu, ulicą Nadgórników od północy, ul. Dobrowolskiego od wschodu i wreszcie al. Roździeńskiego od południa.

Strefa Kultury tam, gdzie kiedyś fedrowała kopalnia

Jeszcze w latach 90. XX wieku funkcjonowała tu potężna Kopalnia Węgla Kamiennego "Katowice", do której prowadziła linia kolejowa. Ostatnią tonę węgla wydobyto tu w 1999 roku, po 176 latach działalności kopalni. W 2001 roku do wyburzenia poszło aż 86 kopalnianych obiektów powierzchniowych. Na szczęście zostało kilka o dużej wartości historycznej, które dziś cieszą wzrok jako część Muzeum Śląskiego, kontrastując z nowoczesnymi zabudowaniami.

Jednak spory teren na pograniczu Koszutki, Bogucic i centrum miasta przez lata stał opuszczony. Dopóki ówczesny prezydent Katowic, Piotr Uszok, nie postanowił, by zaaranżować tu nowy salon Katowic, ze śmiałymi budowlami służącymi kulturze i turystyce biznesowej. Najpierw powstał nowy gmach dla zasłużonej Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia, która gnieździła się w dawnym December Palast na placu Sejmu Śląskiego. Zaprojektowany przez katowickiego architekta Tomasza Koniora (co ważne, ogłoszono międzynarodowy konkurs na projekt siedziby NOSPR) gmach odwoływał się do ceglanych elewacji Nikiszowca. Został zbudowany w dwa lata, otwarty 1 października 2014 roku. Niespełna rok później, w kwietniu 2015 roku, odbyło się otwarcie Międzynarodowego Centrum Kongresowego, połączonego ze Spodkiem przejściem.. Wreszcie Strefę Kultury dopełniły budynki Muzeum Śląskiego, które - mimo że zaczęło powstawać najwcześniej - zostało otwarte w czerwcu 2015 r. W większości MŚ znajduje się pod ziemią - to pomysł zwycięskiego teamu architektów z Austrii, Riegler Riewe Architekten.

W sumie ocenia się, że wszystkie nowe budynki Strefy Kultury, wraz z aranżacją przestrzeni między nimi, m.in. kładką nad ulicą Olimpijską, labiryntem, amfiteatrem i dwoma fontannami przy NOSPR, kosztowały w sumie około miliarda złotych. Wszystko z publicznych pieniędzy - głównie z funduszy europejskich, ale też z budżetu Katowic, województwa śląskiego czy Ministerstwa Kultury. W całości gigantyczna inwestycja i wysiłek - przede wszystkim samorządu.

Nowa przestrzeń publiczna w Katowicach szybko znalazła fanów, lubiących tu spacerować, podziwiać świetne budynki, strzelać fotki na Insta z tarasu MCK czy znad fontanny na placu Kilara. Dodatkowo Strefa zyskała nowe sąsiedztwo w postaci kompleksu czarnych biurowców .KTW, najpierw niższego, a później wyższego - będącego najwyższym budynkiem Katowic. A pobliski Park Bogucki zrewitalizowano nawet całkiem zgrabnie, więc pojawiła się dodatkowa przestrzeń do rekreacji.

Apartamentowce w Strefie Kultury

Trzy inwestycje mieszkaniowe górują nad Strefą Kultury

Potencjał tego miejsca szybko wyczuli deweloperzy. Na północ od Strefy Kultury rozciągał się "no man's land" - oczywiście nie pod względem własności, bo te pokopalniane działki te były w rękach prywatnych, ale pod względem zagospodarowania. A to chaszcze, a to liche drzewka, parking dla autokarów. Pierwszym, który zdecydował się na budowę tu apartamentowców był TDJ Estate, inwestorzy biurowców .KTW. Firma należąca do Tomasza Domogały, jednego z najbogatszych Polaków, kupiła teren o powierzchni 50 tys. m2 (5 ha) na licytacji komorniczej już w 2015 roku. Przebitka była spora, bo licytacja zaczęła się na 10 mln zł, a skończyła na 20 mln zł. Architekci z bytomskiej pracowni medusa group (twórcy też .KTW) zaprojektowali w sumie 9 dość wysokich (12-18 kondygnacji) bloków w ramach osiedla, któremu nadano zuchwałą, ale i odwołującą się do historii, nazwę Pierwsza Dzielnica.

Przeciwko tak intensywnej zabudowie tuż nad Muzeum Śląskim protestowała ówczesna dyrektor Muzeum Śląskiego, Alicja Knast. Twierdziła, że tak wysokie budynki zaburzą oś widokową na teren dawnej kopalni Katowice. "Dopuszczenie do powstania w bezpośrednim sąsiedztwie Muzeum Śląskiego budynków wysokich, górujących nad zabytkową tkanką byłej kopalni KWK Katowice zmienią bezpowrotnie krajobraz tej części miasta, niwecząc wysiłki projektantów i przekreślając efekt, jaki udało się uzyskać, budując nową siedzibę Muzeum" - pisała Knast w liście do władz miasta. To jednak nic nie dało. Budowa pierwszego etapu Pierwszej Dzielnicy, czyli trzech 12-kondygnacyjnych obiektów, zaczęła się w maju 2019 roku, budynki oddano do użytku pod koniec 2021 roku. Zanim zakończyła się budowa dziewiczego etapu, ogłoszono początek kolejnego, tym razem za pierwszymi budynkami powstają kolejne dwa - wyższe o kilka pięter.

Równie krytyczny jak dyrektor Knast był - jeszcze w ubiegłym roku - Filip Springer, reporter, badacz architektury, z którym rozmawialiśmy w ŚLĄZAGU.

- Trzeba podkreślić, że Pierwsza Dzielnica zabija wyraz plastyczny Muzeum Śląskiego. Jakby tego nie bronił Przemo Łukasik i jakby nie opowiadał o tym na tysiąc sposobów, to tak po prostu jest. To naturalna konsekwencja braku planu zagospodarowania przestrzennego w mieście - mówił w rozmowie z Patrykiem Osadnikiem.

W sąsiedztwie Pierwszej Dzielnicy powstaje też osiedle krakowskiego dewelopera Noho - Nadgórników 12. Jednak wszystko - jak na razie - przebija Atal, który przy Olimpijskiej, w bezpośrednim sąsiedztwie Międzynarodowego Centrum Kongresowego buduje "pomnik Juroszka" (Zbigniew Juroszek to właściciel Atala, który nie ukrywa, że dla niego Atal Olimpijska to dzieło życia) - kompleks apartamentowców z wysoką na 129 metrów wieżą, która ma być najwyższym budynkiem mieszkalnym w Katowicach i województwie. Już widać, jak potężna będzie to budowla, równie wielka co biurowiec .KTW i niższa od niego zaledwie o 4 m.

W budowanych tu apartamentowcach będzie w sumie 1517 mieszkań:

256 + 265 (Pierwsza Dzielnica I i II etap)
286 (Noho Nadgórników 14),
710 (Atal Olimpijska).

Wszystkie trzy inwestycje powstające przy Strefie Kultury są określane przez samych deweloperów jako "premium", co przejawia się nie tylko w standardzie (choć tu można dyskutować), ale i w cenie za m2. Już w czasie budowy pierwszego etapu Pierwszej Dzielnicy po Katowicach krążyły sensacyjne informacje, że m2 mieszkania kosztuje tu 10 tysięcy złotych, co w 2019 czy 2020 roku wydawało się kwotą zaporową. Dziś ta "dyszka" na żadnym potencjalnym właścicielu mieszkań w tej okolicy już nie robi wrażenia. Mało tego, w inwestycji Atala, penthouse'y z widokiem na południe na najwyższych piętrach (skąd czasami widać nawet góry) kosztują nawet 15300 zł za m2. I wszystkie wyprzedały się na pniu, łącznie z najdroższym za w sumie 2 miliony złotych. Zapewne część z mieszkań przy Strefie Kultury została kupiona na własne potrzeby czy z opcją wynajmowania ich. Jednak można się spodziewać, że spora część z nich to dobro typowo inwestycyjne, które może stać puste dopóki nie zdrożeje jeszcze bardziej (a eksperci wskazują, że ceny mieszkań w Polsce jeszcze nie przebiły sufitu).

Przy Strefie Kultury w Katowicach trwa budowa trzech osiedli premium.

Deweloperzy żerują na Strefie Kultury czy wnoszą do niej normalne życie?

Deweloperzy budujący przy Strefie Kultury podkreślają, że jej sąsiedztwo jest prestiżowe. Noho nawet reklamuje swoje bloki jako "Spektakularny projekt w Katowicach, w Strefie Kultury, 600 m od Spodka". Pierwsza Dzielnica przekonuje, że "Lokalizacja w śródmieściu, w bezpośrednim sąsiedztwie Strefy Kultury, Spodka, Międzynarodowego Centrum Kongresowego, Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia (NOSPR) i Muzeum Śląskiego, pozwala czerpać garściami z tego, co najlepsze w wielkomiejskim stylu życia". Atal z kolei, chyba trochę na wyrost, reklamuje swój projekt słowami: "kapitalna lokalizacja Atal Olimpijska sprawia, że nie zabraknie tu sposobów na relaks", a jednym z nich ma być odpoczynek w apartamencie z widokiem na zapierającą dech w piersiach panoramę Katowic".

Właściciele mieszkań są w stanie zapłacić więcej za tę prestiżową lokalizację. Ale czy deweloperzy, wykorzystujący inwestycje z publicznych pieniędzy jako piękne tło dla swoich apartamentowców, nie powinni dać czegoś od siebie miastu?

- Moim zdaniem to jest niezdrowa sytuacja, kiedy w tej okolicy powstają apartamentowce, w których są same drogie mieszkania - mówi dr hab. Agata Twardoch, profesorka w Katedrze Urbanistyki i Planowania Przestrzennego na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej w Gliwicach. - Tu miasto nie prowadzi żadnej gry wymiennej z deweloperem. Na zasadzie "my wam coś ułatwimy, wy nam oddacie jakieś mieszkania na cele komunalne". W wielu europejskich miastach oddanie części mieszkań do systemu mieszkań dostępnych w różny sposób jest warunkiem koniecznym, żeby otrzymać pozwolenie na budowę. Rozumiem, że u nas takiego systemu nie ma, więc jest to trudniej zrobić, aczkolwiek jest to możliwe. Oczywiście nie jest wina dewelopera, bo on ma teren i chce zarobić na nim, tylko właśnie polityki i zarządzania miastem - dodaje Agata Twardoch.

Za to architekt Robert Konieczny, katowiczanin, cieszy się, że powstaje tu "mieszkaniówka". - Dzięki łączeniu jej i usług, czyli tzw. mixed-use, to miejsce będzie żywe - mówi, choć dodaje, że na pewno fajniej by było, gdyby skala apartamentowców nie była aż tak duża. - Ja bym jednak nie chciał tam mieszkać - dorzuca szczerze.

- Dlatego, że cenię sobie ciszę i spokój, a to mam u siebie na Osiedlu Paderewskiego. W okolicy Strefy Kultury będzie dobrze dopiero za kilka lat, jak parking zostanie schowany, będzie więcej zieleni. Na razie mamy budynki i przestrzeń między nimi, nic spajającego ją. Jakbym tam poszedł dziś, to nie za bardzo bym wiedział, co mam zrobić, żeby fajnie spędzić czas. Trzeba by przestrzeń między budynkami doprowadzić do stanu parku, który przelewa się między budynkami. Mogę narzekać, czy jeden budynek mi się podoba bardziej, a inny mniej, jednak cieszę się, że apartamentowce z usługami w parterze dopełnią to, co dotąd żyło tylko w wąskich przedziałach czasowych, jak były kongresy, koncerty czy inne imprezy. Bo teraz Strefa Kultury będzie żyła cały czas. I o to chodzi - dodaje Robert Konieczny.

Więc... Deweloperzy nie "żerują" na zbudowanej z publicznych pieniędzy nowej przestrzeni miejskiej, ale... wprowadzają tu prawdziwe, "pozakongresowe" życie? Koniecznemu przytakuje tu architekt młodego pokolenia Wojciech Fudala, również katowiczanin.

- Z mojego dzieciństwa pamiętam, że zawsze było tak, że miasto kończyło się przy alei Roździeńskiego. Gdy chodziłem z rodzicami na spacery, to szliśmy na Rynek, ewentualnie w stronę Spodka, ale alei Roździeńskiego się nie przekraczało, bo nie bardzo było po co. Nic atrakcyjnego tam nie było. Aż nagle w tym miejscu powstało kilka zupełnie nowych, ikonicznych budynków, które nadały nowy charakter tej dzielnicy. Które same w sobie są atrakcyjnymi miejscami. Te wszystkie budynki, razem ze Spodkiem, stworzyły oś kultury - uważa Fudala.

Czyli można powiedzieć, że Strefa Kultury spowodowała przedłużenie centrum Katowic w stronę Bogucic? - dopytujemy. - Ja bym powiedział, że stała się takim nowym centrum. Budynki w Strefie Kultury powstały bez żadnego planowania i nie ma żadnych powiązań urbanistycznych pomiędzy nimi i między miastem. Ciągle nie jest łatwo tam dotrzeć pieszo z Rynku na przykład, trzeba przejść pod Rondem albo kładką nad aleją Roździeńskiego. To jednak ogranicza użytkowników tego terenu. A gdy pojawiają się tam mieszkańcy apartamentowców, to oni mogą naturalnie korzystać z tych przestrzeni, zaludnić je - dodaje Wojciech Fudala.

Te argumenty w żaden sposób nie negują jednak postulatu Agaty Twardoch. Przykłady stawiania na mieszkaniówkę komunalną z Wiednia czy Berlina potwierdzają logikę profesorki z Politechniki. A efekty? Według raportu firmy Deloitte „Indeks nieruchomości. Przegląd europejskiego rynku mieszkaniowego”) z lipca 2021 r. średnie czynsze w Wiedniu (8,65 euro za m2) były niższe niż w Paryżu (28,6 euro za m2), Londynie (26,07 euro za m2) czy Amsterdamie (19,2 euro za m2), a nawet w Warszawie (15,13 euro za m2) czy Wrocławiu (9,61 euro za m2).

"To gdzie mieszkasz nie powinno być informacją, ile zarabiasz" - tak w skrócie władze Wiednia formułują swoją politykę mieszkaniową. Ale dzięki temu to coś więcej - to polityka społeczna. I nowe wyzwanie, również dla Katowic.