Prof. Twardoch: Depopulacja? W Katowicach nie brakuje mieszkań. Brakuje takich mieszkań, w takiej przestrzeni

Zaraz piąte urodziny tzw. „lex deweloper”. Jest tak strasznie jak zapowiadano?
Było. Nie jest aż tak strasznie, bo dzięki poprawkom np. dotyczącym standardów urbanistycznych, część złych rozwiązań udało się uniknąć. Niezależnie od tego, lex deweloper jest wyłomem w systemie planowania przestrzennego, które i tak, od dawna, nie było w naszym kraju najlepsze. Przez ostatnią dekadę zbudowano w Polsce mnóstwo koszmarnych urbanistycznie rzeczy, z którymi będziemy mieli problem przez kolejnych 50 lat. Pod tym względem jeden lex deweloper nie robi wielkiej różnicy, jest po prostu kolejnym źródłem kłopotów, w dodatku umotywowanym politycznie.

Są miasta, jak Warszawa, w których lex deweloper sobie nawet chwalą. Czy to jest coś, co pomaga rozwiązywać problemy mieszkaniowe w Polsce?
Warszawa ma w tej chwili bardzo poprawną politykę przestrzenną, w skali tego, co można w Polsce osiągnąć. W Warszawie inwestycje są jednak na tyle opłacalne, że – gdy wszystkim na nich zależy – łatwiej o kompromisy i ustępstwa. Czy pomaga? Przecież to ustawa, która wywraca sens planowania do góry nogami – wystarczy znaleźć działkę i budować, nie myśląc o kontekście, komunikacji, powiązaniach.

Od początku obowiązywania ustawy, rady gmin głosowały w sprawie lex deweloper ponad 350 razy. 3/4 decyzji były pozytywne dla inwestora. Zaskakujące?
Nie, jeśli uświadomimy sobie, że żyjemy w matriksie, w którym wszystkim wmawia się coś takiego: „Żeby było lepiej, trzeba po prostu wybudować więcej mieszkań”. Radni, którzy o tym decydują, najczęściej nie mają wystarczających kompetencji, więc uznają, że warto się godzić na wszystko, co dyktuje deweloper. Ich wyborcy zobaczą, że są nowe mieszkania i uznają, że dzieje się coś dobrego. A że mieszkania deweloperskie, często inwestycyjne, zaburzają strukturę miasta… Od czegoś takiego lepiej nie będzie.

W Katowicach radni właśnie przepchnęli pozwolenie na osiedle w dzielnicy Burowiec, które pani uważa za skandaliczne. Dlaczego?
To jest taki dramat, że nawet nie wiem, jak to wyrazić. Osiedle w Burowcu wywołało słuszny, gigantyczny sprzeciw społeczny, poparty wieloma głosami ekspertów. To jest zła inwestycja.

Przecież tam kiedyś jeździła kolej. Dziś będą mieszkania. Co w tym złego?
Po pierwsze, to osiedle jest w śladzie velostrady. Po drugie, zapewni dach nad głową ok. 40 rodzinom. W skali Katowic to nic, a nadto – ludzie, którzy tam się wprowadzą nie dostaną żadnej fantastycznej jakości życia, tylko klatki ze spacerniakami daleko od miasta. Nowa zabudowa przerwie połączenie między starym i nowym osiedlem w tej dzielnicy, spolaryzuje dwie grupy, które – żeby mogły się dogadać – potrzebują miejsca do spotkania. Skweru, placu zabaw, czegokolwiek. Nie będzie takiego miejsca, będzie mur chiński i potencjalne źródło konfliktów.

Ciekawostka jest taka, że Katowice podpisały porozumienie na budowę velostrady tym śladem, ale to było bardziej życzenie niż plan, bo większość działek na potencjalnej trasie nie należy nawet do miasta.
Dobrze, ale miasto prowadzi politykę przestrzenną, więc może działki wykupić. Kluczowe pytanie brzmi: czego dziś potrzeba Katowicom?

Czego?
Na pewno nie substandardowych mieszkań, bo one na rynku są, a mieszkańców i tak ubywa. Katowicom potrzeba czegoś, co sprawi, że ludzie będą chcieli mieszkać w Katowicach i całej Metropolii. Nie powiem, że velostrada, która skomunikuje miasta aglomeracji, jest genialnym pomysłem, bo jest pomysłem zupełnie bazowym, ale – jak widać – również z czymś takim są problemy. Zmierzam do tego, że Katowice dużo więcej zyskałyby na dobrej drodze rowerowej w tym miejscu.

Velostradę można poprowadzić obok, inną trasą, na działkach miejskich.
Pewnie. Ale mur chiński między osiedlami o różnym charakterze pozostaje kardynalnym błędem i strzałem w kolano. Moi studenci i studentki wylecieliby z hukiem za coś takiego. To osiedle jest jak toaleta bez umywalki.

Wiceprezydent Katowic mówi: lex deweloper to zło, wrzucono nam to na głowę, co możemy zrobić…
Mogą dużo. Miasto nie musi wydawać zgody i był czas, gdy samorządy większość takich uchwał odrzucały. W Polsce oczywiście nie jest to takie proste, bo każdą dobrą dla miasta decyzję można zaskarżyć, a w sądach wszystkich instancji czyta się tylko literę prawa, a nie ducha prawa. Zadaniem samorządu jest rozwiązywanie problemów, ale niekoniecznie po linii najmniejszego oporu. Kto zyska, a kto straci na budowie tego osiedla? Zyska tylko firma, która je postawi, na pewno na nim zarobi. Stracą wszyscy.

Nikt nie każe ludziom kupować tych szeregów.
Jasne. Teoretycznie. Wiedza o tym, jak korzystać z miasta nie jest specjalnie powszechna. Ludzie łapią się na ładne obrazki, a potem jest tak, jak opisała to Katarzyna Kajdanek w „Suburbanizacji po polsku” i w nowej książce „Powrotnicy”: do czego prowadzą nieprzemyślane decyzje, gdy pochopnie decydujemy się na mieszkanie poza miastem. Gdy każdy wyjazd do miasta to wyprawa, gdy dzieci nie mają kontaktu z rówieśnikami, gdy – mając nie 40, a 75 lat – trzeba dostać się do lekarza.

Władze Katowic tłumaczą to tak: jest depopulacja, każda inwestycja mieszkaniowa w Katowicach jest na wagę złota.
Ale to do góry nogami jest. Depopulacja nie występuje dlatego, że nie ma mieszkań. Odpala pan Otodom i mieszkanie w Katowicach można bez problemu kupić. Chodzi o to, że nie są to takie mieszkania, w takiej przestrzeni.

Co to znaczy?
Katowice muszą dziś konkurować z dużymi ośrodkami w Polsce, nie tylko z Warszawą, ale i Krakowem, Wrocławiem, nawet Gdańskiem. Czym konkurować? Śląsk – wbrew pozorom i legendom o brudzie i smrodzie – jest bardzo zielony, ale to trzeba też umieć sprzedać. Sprzedać i udostępnić. Czy ktoś, kto zastanawia się nad wyprowadzką do Wrocławia, kupi taki domek na kurzej łapce w Katowicach? Do tego piękny ogródek jak spacerniak – na pewno to kogoś przekona… Ludzi może zatrzymać trasa, która rowerem doprowadzi go do lasu. Zielony plac w centrum, przy którym można usiąść na kawie.

Czy - nie tylko w Katowicach ale i całej metropolii - polityka mieszkaniowa może przeciwdziałać depopulacji?
Oczywiście, pod warunkiem wykorzystywania narzędzi, które mamy. Targetowania odpowiednich grup. Czego potrzeba młodym specjalistom, rodzinom z dziećmi. Musimy zacząć grać jakością, bo ilością nie wygrywamy i nie wygramy z Warszawą. Zamiast kopać się z koniem, czas znaleźć swoją niszę.

A przykład Wiednia czy Berlina, przykład ich polityki mieszkaniowo-społecznej, na który dziś powołują się wszyscy, jest na pewno adekwatny w Polsce? Jeśli ludzie wolą posiadać mieszkanie niż je wynajmować?
Tak, o ile zastanowimy się, kiedy ten Wiedeń zbudował taką politykę mieszkaniową. Kiedy? W latach 20. poprzedniego stulecia, gdy był biednym miastem. Tak, biednym, bo po rozpadzie imperium, zniknął wielki dwór i warunki zupełnie się zmieniły. Więc to nie tak, że Wiedeń jest bogaty i może sobie pozwolić. Jest dokładnie odwrotnie: Wiedeń wymyślił siebie i dlatego jest bogaty. Fakt, Polacy lubią mieć mieszkania na własność, ale większym problemem jest skala. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie, łatwo je znajdzie. Kłopotliwa jest cena, ale cena jest wysoka, bo… nie ma alternatywy. Na każdym poziomie wspomagamy polityką publiczną budowę mieszkań własnościowych, czym w praktyce dolewamy oliwy do ognia. Nie ma alternatywy w postaci mieszkań komunalnych, więc trudno się ludziom dziwić, że wolą wziąć kredyt i sobie kupić. Porównajmy to z komunikacją miejską. Mamy możliwość dojazdu do pracy autobusem i jest to tańsze niż korzystanie z samochodu. Jeśli ktoś woli samochód, ma drożej, ale nie może liczyć na to, że państwo mu do tego samochodu dołoży. Tak samo potrzebna jest solidna, rzetelna i niedroga baza na rynku mieszkaniowym – właśnie w postaci dostępnych, bezpiecznych i dobrej jakości mieszkań czynszowych, oprócz której można też sobie oczywiście mieszkanie kupić.

Pustostan plus zamiast mieszkania plus na Śląsku. Dogęszczanie miasta, w którym jest wszystko: szkoły, ochrona zdrowia, usługi, kultura, transport, zamiast kosztownego rozlewania miasta na przedmieścia, na którym zarabia tylko deweloper. Słuszne?
Jak najbardziej. To podstawowy kierunek rozwoju wszystkich miast: dogęszczanie lub budowa całych nowych dzielnic, co w naszych realiach niestety się nie udaje. Nowy Nikiszowiec miał szansę stworzyć nową dzielnicę, uzupełnić stary Nikisz o nowe centrum, ale zbudowano osiedle pośrodku lasu, z okropnymi drogami, urbanistycznie słabe, nawet przy niezłej architekturze samej zabudowy. Dogęszczanie jest skuteczniejsze. Sama pisałam o tym w swojej książce „System do mieszkania”. Robiłam badania, z których wynikało, że gdyby zabudować same luki między zabudową w śródmieściu Katowic, podomykać kwartały – znalazłoby się miejsce dla zabudowy, która zmieściłaby naraz prawie 400 mieszkań m3, 50 tysięcy metrów kwadratowych biur oraz 750 miejsc parkingowych. To są mieszkania dla ponad 1 200 osób!

Do tego pustostany do adaptacji, których baza na Śląsku jest zawrotna. Tylko czemu to tylko marzenie, zamiast konsekwentnego planu?
Z wielu powodów. Po pierwsze dlatego, że adaptacja jest dla deweloperów znacznie bardziej skomplikowana i czasochłonna niż budowa w szczerym polu, więc tak długo jak mogą – wybierają to drugie. Żeby zwrócili się ku adaptacji miasta solidarnie musiałyby najpierw ograniczyć podaż terenów pod zabudowę. Po drugie - bo nie mamy żadnych narzędzi w prowadzeniu regionalnej polityki mieszkaniowej. Miasta indywidualnie walczą o podatki, nie ma czegoś takiego, jak redystrybucja lokalnych danin, uwspólnienie części wydatków i strategii. A sens takiego działania jest bardzo prosty. Załóżmy, że mieszkańcy zurbanizowanego miasta A korzystają np. z terenów zielonych w mieście B. Miasto B nie zarabia na nowych mieszkaniach, ale dostaje udział w podatkach od sąsiada, u którego te mieszkania powstają.

U nas proste byłoby przekształcenie Metropolii w jeden organizm miejski.
Myślę, że nawet nie w jeden organizm, bo lokalne tożsamości poszczególnych miast też są ważne, ale większa współpraca na pewno byłaby możliwa i jest potrzebna. Niestety brakuje prostych narzędzi a do tego nie ma politycznej chęci by tworzyć rozwiązania niestandardowe. Mamy w związku z tym sumę błędów, na którą składają się podobne błędy popełniane w każdym z miast, które się rozlewają, bo próbują zarabiać na zabudowie przedmieść.

Na Burowcu był bardzo zdecydowany protest mieszkańców, były negatywne opinie specjalistów, opór z każdej strony. Fakt. Ale czy dziś nie każda inwestycja napotyka na protest? Od tramwaju, pociągu, aż po osiedle?
Ludzie angażują się w obronę swoich interesów. To normalne i powiedziałabym, że pożądane. Przy inwestycjach, o których pan mówi, są jakieś za i przeciw. Tu za była jedna osoba – pan deweloper, który miał większą siłę przebicia. O tramwaj można się spierać, będą zwolennicy i przeciwnicy i będzie kompromis. Tu jest jeden beneficjant i przegrani. Tych 40 gospodarstw domowych też będzie po stronie przegranych, ze względu na jakość mieszkania w tym miejscu, w chowie klatkowym, bez żadnej przestrzeni wspólnej. Gdy powstają takie enklawy, nie powstaje miasto. Trudniej cokolwiek dogadać i tak właśnie rozpada się społeczeństwo.

Są na Śląsku dobre przykłady, gdy prywatne inwestycje deweloperskie są miastotwórcze? Strefa kultury?
Ma potencjał. Samo miejsce na zabudowę mieszkaniową jest super. Ale znów kłania się brak narzędzi i odwagi politycznej. Warszawa wykorzystuje swoje uprawnienia w ramach lex deweloper – wprowadzając lokalne standardy urbanistyczne i wymagając od budujących w ramach tej ustawy budowę szkół czy parków. To rozwiązanie jest nieco zbliżone do prowizji społecznych, których nam w Polsce bardzo brakuje. W ramach tego rozwiązania w zamian za pozwolenie na budowę, deweloper budując nowe mieszkania, część przeznacza pod mieszkania dostępne, wynajmowanie w kwotach ustalanych przez miasto. Na nich oczywiście zarabia mniej. Wartość inwestycji w strefie kultury wynika z tego, co miasto zainwestowało w strefę kultury. To bardzo proste: wartość otoczenia strefy kultury wprost wynika z wydanych publicznych pieniędzy, miliardów złotych. Żeby było sprawiedliwie, deweloper powinien być zobowiązany, by część mieszkań przekazać miastu. Zrobić osiedle otwarte, przez które można przejść, sklepy w parterach, mieszkania dla młodych specjalistów, rodzin, jeszcze nie bogatych, część udostępniać na takich samych zasadach jak na przykład mieszkania TBS.

Zastanawialiśmy się przed tygodniem, czy bloki, które otaczają strefę kultury to żerowanie na publicznej atrakcyjnej przestrzeni czy naturalny proces budowania miasta?
Powinno być to drugie, a jest to pierwsze. Rewitalizacja np. terenów poprzemysłowych to właśnie dobra okazja, by skutecznie negocjować z deweloperem: co dasz nam w zamian za pozwolenie na budowę w atrakcyjnym miejscu. Strefa kultury jest przecież złotą tacą, na którą złożyło się całe miasto. Niech deweloper zadba o przestrzeń wspólną w okolicy, niech pozwoli wybudować obok budynek TBS. Takie mechanizmy obowiązują w europejskich miastach. Być może w końcu zostaną unormowane również u nas – było to rozważne w nowej ustawie o planowaniu przestrzennym. Niezależnie od tego: nasze miasta mogą się zmieniać na lepsze, ale warunkiem jest postawa inna niż „nie da się”. Jak mawiał mój ulubiony antropolog David Graeber: „Cała władza w ręce wyobraźni!”