Czym jest umowa dzierżawy?
Dzierżawę należy ustalać na podstawie umowy i jest to również konieczność, aby móc ją wypowiedzieć. Tak naprawdę, jeśli chcesz zakończyć dzierżawę, wypowiadasz nie ją samą, a jej umowę.
Umowa dzierżawy musi więc określać wszystkie warunki wypowiedzenia. Jako umowa praca cywilnego podlega przepisom Kodeksu Cywilnego, np. Art 693 KC, który określa przedmiot dzierżawy, wysokość czynszu i zakres korzystania z danego przedmiotu. Wszystkie te elementy muszą znaleźć się w umowie. Obok tego należy dopilnować, aby jej warunki dotyczyły zasad wypowiedzenia (oraz terminu) i ewentualnych kar za przedwczesne zakończenie umowy lub nieprzestrzegania warunków.
Czego najczęściej dotyczy dzierżawa? W większości przypadków są to grunty rolne. Mogą to być także prawa majątkowe i niemajątkowe, ale tyko wtedy, gdy umożliwiają one korzystanie i czerpanie korzyści.
Umowę dzierżawy można podpisać na czas określony lub nie. Warto przy tym wiedzieć, że jeśli dzierżawa trwa dłużej niż 30 lat, po upływie tego okresu jest traktowana jako zawarta na czas nieokreślony.
Wypowiedzenie dzierżawy
Jak wspomniano, wypowiedzenie dzierżawy stanowi czynność jednostronną. Oznacza to, że wypowiedzenia zawsze dokonuje albo dzierżawca, albo wydzierżawiający, i obie te strony mają do tego prawo. Szczegółowe zasady wypowiedzenia powinny jednak być zawarte w umowie. Zdarza się, że przy niespełnieniu warunków któraś ze stron musi zapłacić karę umowną za wcześniejsze rozwiązanie umowy - jeśli taki zapis znalazł się w zawartej umowie.
Co w sytuacji, gdy podpisana umowa dzierżawy nie zawiera szczegółów dotyczących okoliczności, w jakich może nastąpić wypowiedzenie i jego warunków? Wtedy należy przestrzegać przepisów Kodeksu cywilnego. Przykładowo, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć rok wcześniej niż przypadający koniec roku dzierżawnego. Z kolei innego typu dzierżawy najczęściej 6 miesięcy naprzód.
Przykłady:
- Dzierżawa gruntu rolnego na czas określony (np. 5 lat) bez warunków wypowiedzenia w umowie - obie strony mogą rozwiązać umowę. Muszą dotrzymać jednorocznego okresu wypowiedzenia.
- Dzierżawa gruntu nierolnego na czas określony bez zapisów dotyczących wypowiedzenia - obie strony, aby wypowiedzieć umowę, muszą dotrzymać sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa zakończy się z końcem roku dzierżawnego.
- Umowa
dzierżawy na czas nieokreślony z zakazem wypowiedzenia -
zdarzają się takie zapisy, jednak warto wiedzieć, że są one
niezgodne z prawem! Umowa na czas określony daje pełne prawo obu
stronom do wypowiedzenia umowy. Tu należy przestrzegać ogólnych
zasad - grunty rolne można wypowiedzieć rok wcześniej, inne sześć
miesięcy naprzód.
Jak wypowiedzieć dzierżawę?
Warto dokonywać wypowiedzenia umowy pisemnie, aby należycie udokumentować ten fakt. Dopuszczalna jest forma mailowa, a nawet ustna, jednak w przypadku ewentualnych konfliktów ta ostatnia jest zalecana najrzadziej.
Wypowiedzenie więc warto doręczyć drugiej stronie listownie lub osobiście - w przypadku formy pisemnej. Jeśli składamy je mailowo, powinniśmy dopilnować, aby w odpowiedzi dostać potwierdzenie otrzymania.
A jaka jest treść wypowiedzenia? Musi zawierać ono:
- Dane obu stron: dzierżawcy i wydzierżawiającego;
- Datę i miejscowość;
- Tytuł „Wypowiedzenie umowy dzierżawy” oraz datę jej zawarcia i opis przedmiotu umowy;
- Odniesienie do przepisów prawa lub warunków umowy dotyczących wypowiedzenia;
- Podpis
wypowiadającego.
Czy można odmówić wypowiedzenia dzierżawy?
Niejednokrotnie się tak dzieje, jednak tak naprawdę nawet jeśli zostanie ono odrzucone, to nie uznaje się je za takie. Dokładniej: jeśli jedna strona nie zgodzi się na wypowiedzenie, a druga ma potwierdzenie doręczenia i wie, że jest ono zgodne z przepisami prawa czy warunkami umowy, wypowiedzenie uznaje się za skuteczne.
Ponadto, nawet jeśli wypowiadający nie ma potwierdzenia otrzymania wypowiedzenia, a wysłał je pocztą, otrzymał dowód nadania listu. Jest on podstawą do tego, aby wypowiedzenie uznać za skuteczne. W przypadku nieodebrania wypowiedzenia przez jedną ze stron, Poczta Polska zwraca list do nadawcy wraz z zasadną informacją. Te dokumenty przydadzą się jako dowód w sprawie w razie sporu sądowego.
Co więcej, jeśli np. wydzierżawiający nadal będzie żądał zapłat za dzierżawę i nie przyjmie wypowiedzenia, można zignorować jego żądania.
Zdarza się, że wypowiedzenie składa wydzierżawiający, a dzierżawca nie przyjmuje go i nadal korzysta z przedmiotu umowy. Jeśli nie chce on opuścić gruntu, należy wiedzieć, że są to działania bezprawne. Właściciel ma w tej sytuacji pełne prawo do żądania opuszczenia gruntu i zaprzestania używania przedmiotu dzierżawy. Jeśli jest to bezskuteczne, konieczne okazuje się skierowanie sprawy na drogę sądową. Umożliwi to przymusowe usunięcie dzierżawcy i ubieganie się o ewentualne odszkodowanie.
